Οφείλουμε να δώσουμε τα εύσημα στο Τμήμα Φορολογίας και στον ίδιο τον Έφορο, για την άμεση ανταπόκριση του να διορθώσει, έστω και προσωρινά, ένα νόμο παγίδα, αφού ανυποψίαστοι ενοικιαστές μπορούν να βρεθούν ενώπιον σημαντικών φορολογικών επιβαρύνσεων και ενδεχομένως και ΦΠΑ επί των ενοικίων που εισπράττουν.
Του Χρίστου Σ. Χριστοδούλου
Φορολογικός Σύμβουλος, Διευθύνων Σύμβουλος στον οίκο CSC Christodoulou και μέλος της Επιτροπής ΦΠΑ του ΣΕΛΚ
Ο λόγος για τον νόμο Ν.157(Ι)/2017, που είχε ψηφιστεί στις 13.11.2017 και τροποποιούσε το Όγδοο παράρτημα του βασικού Νόμου του ΦΠΑ με την προσθήκη της νέας υπό-παραγράφου (vi): «της μίσθωσης ή/και ενοικίασης ακίνητης ιδιοκτησίας σε υποκείμενο στο φόρο πρόσωπο για σκοπούς άσκησης φορολογητέας επιχειρηματικής δραστηριότητας, εξαιρούμενης της περίπτωσης μίσθωσης κτιρίου το οποίο χρησιμοποιείται ως κατοικία».
Με την τροποποίηση του νόμου και την πιο πάνω εισαγωγή, δίνεται η επιλογή στον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου να φορολογήσει με ΦΠΑ το μίσθωμα υπό κάποιες προϋποθέσεις.
Ποιο το κίνητρο; Μέχρι την 13η Νοεμβρίου 2017, λόγω του ότι τα ενοίκια ακίνητης περιουσίας ήταν εξαιρούμενα από τον ΦΠΑ, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που ενοικιαζόταν δεν εδικαιούτο να εκπέσει τον ΦΠΑ επί της αγοράς της γης και της κατασκευής ή/και ανακαίνισης του. Ο ΦΠΑ στις περιπτώσεις αυτές ήταν λοιπόν κόστος για τον ιδιοκτήτη. Ως Επιτροπή ΦΠΑ του ΣΕΛΚ, προωθούσαμε για χρόνια την εισαγωγή της πιο πάνω τροποποίησης στη βάση επιλογής που δινόταν από την Ευρωπαϊκή οδηγία, όπως αυτή εφαρμοζόταν από άλλα κράτη μέλη που εφάρμοζαν την επιλογή αυτή (Διαδικασία OPTΙΟΝ ΤΟ ΤΑΧ – ή OPT IN ) και διατηρούσαν πλεονέκτημα στις επενδύσεις σε ακίνητα με σκοπό την επένδυση και παραγωγή εισοδήματος από ενοίκια. Με την τροποποίηση αυτή, άνοιξε ο δρόμος όπως οι ιδιοκτήτες να έχουν το δικαίωμα να επιβάλλουν ΦΠΑ στα ενοίκια (υπό προϋποθέσεις) ώστε να μπορούν να διεκδικούν τον ΦΠΑ επί του κόστους κατασκευής / αγοράς / ανακαίνισης του ακινήτου.
Με βάση τις προϋποθέσεις που τέθηκαν, η επιβολή του ΦΠΑ στα ενοίκια γίνεται μόνον όταν υπάρχει φορολογική ουδετερότητα – δηλαδή ο ΦΠΑ επιβάλλεται σε εμπορικές χρήσεις (όχι κατοικίες) σε ενοικιαστές που έχουν επίσης το δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ (δηλαδή ο ενοικιαστής να είναι εγγεγραμμένος στο μητρώο ΦΠΑ και να διενεργεί φορολογητέες με ΦΠΑ συναλλαγές – τουλάχιστον κατά 90% του συνόλου του κύκλου εργασιών του). Δηλαδή το αποτέλεσμα αυτής της τροποποίησης δεν είναι η «καθαρή» επιβολή και καταβολή ΦΠΑ από ενοίκια στο Τμήμα Φορολογίας, αλλά η δυνατότητα διεκδίκησης του ΦΠΑ επί της κατασκευής του ακινήτου από τους ιδιοκτήτες τους.
Για να γινόταν αποδεκτό αυτό το μακροχρόνιο αίτημα μας, το Τμήμα Φορολογίας ζήτησε όπως αντί της διαδικασίας του OPT IN – δηλαδή να επιλέγει ο επιχειρηματίας να ζητήσει αυτή την πρόνοια (ενδεχομένως ένα παλαιό κτίριο ή κάποιος που ασκούσε μεμονωμένη δραστηριότητα επένδυσης σε ακίνητο να μην είχε κάποιο πλεονέκτημα να ζητήσει την πρόνοια αυτή – to Opt In), να ενταχθούν ΟΛΟΙ στην πρόνοια αυτή με δικαίωμα να εξαιρεθούν – δηλαδή to Opt Out. Συνεπώς ο εκμισθωτής «δύναται να επιλέξει να ενημερώσει τον Έφορο Φορολογίας για τη ΜΗ φορολόγηση της μίσθωσης ή/και ενοικίασης ακίνητης ιδιοκτησίας (υπό όρους και προϋποθέσεις που καθορίζονται στην γνωστοποίηση που έχει δημοσιευτεί στην Επίσημη Εφημερίδα). Νοείται ότι, η αρχική επιλογή του εκμισθωτή για μη φορολόγηση της μίσθωσης ή/και ενοικίασης της ακίνητης ιδιοκτησίας δεν δύναται να τύχει διαφοροποίησης από τον εκμισθωτή μεταγενέστερα. Το δε αίτημα υποβάλλεται από τον Εκμισθωτή με ειδικό έντυπο, εντός 10 ημερών από την ημερομηνία υπογραφής της μίσθωσης (πρόσφατα επεκτάθηκε στις 30 μέρες). Η δε υπεύθυνη δήλωση / το αίτημα απαλλαγής, παύει να ισχύει από την ημερομηνία που επέρχεται αλλαγή στην κυριότητα της ακίνητης ιδιοκτησίας (8ο νέος ιδιοκτήτης θα έχει νέο δικαίωμα επιλογής).
Αντιλαμβάνεστε ότι, χρειάστηκε αρκετός καιρός να ενημερωθούν οι χιλιάδες ιδιοκτήτες που ενοικιάζουν εμπορικά ακίνητα, ότι οποιοδήποτε νέο συμβόλαιο ενοικίασης μετά την 13η Νοεμβρίου 2017 θα υπόκειτο αυτόματα σε ΦΠΑ ΕΚΤΟΣ ΚΑΙ ΕΑΝ ΟΙ ΙΔΙΟΙ ΥΠΟΒΑΛΛΑΝ αίτημα απαλλαγής.
Κατόπιν παρέμβασης της Επιτροπής μας, ο Έφορος Φορολογίας είχε αποδεχθεί όπως το αίτημα για OPT OUT θα μπορούσε να γίνει αρκετά εκπρόθεσμα αφού ο σκοπός και η πρόθεση του νόμου δεν ήταν η «καθαρή» είσπραξη ΦΠΑ αλλά η παροχή κινήτρου και πλεονεκτήματος στους ιδιοκτήτες / επενδυτές ακινήτων προς τόνωση της αγοράς και επένδυσης ακινήτων.
Τον τελευταίο καιρό είχε διαπιστωθεί κάποια αλλαγή στην αντιμετώπιση του θέματος από το Τμήμα Φορολογίας το οποίο, χωρίς την εισαγωγή μεταβατικών / προειδοποιητικών διατάξεων, εφάρμοζε πρακτική φορολόγησης ότι ενοικίων δεν είχαν υποβληθεί σε ΦΠΑ (ασχέτως εάν ο ιδιοκτήτης δεν είχε διεκδικήσει τον ΦΠΑ εισροών) και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου εν αγνοία του δεν είχε υποβάλει το σχετικό αίτημα. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης καλείτο να καταβάλει ΦΠΑ σε ενοίκια τον οποίο ΦΠΑ δεν εισέπραξε και ενδεχομένως δεν θα μπορούσε να τον επιβάλει αναδρομικά!
Με λίγα λόγια, ένας νόμος που εισήχθη για να δώσει κίνητρα και να φέρει τη χώρα μας σε εξ ίσου πλεονεκτική θέση με άλλες χώρες, κατέληξε να είναι ΠΑΓΙΔΑ για επενδυτές οι οποίοι εν αγνοία τους δεν υποβάλλουν ένα απλό ενημερωτικό αίτημα!
Μετά και από νέες παρεμβάσεις της Επιτροπής ΦΠΑ του ΣΕΛΚ, ο Έφορος ανταποκρίθηκε άμεσα και εξέδωσε την Εγκύκλιο με αριθμό 2/2025, ημερομηνίας 24 Μαρτίου 2025, με την οποία επί της ουσίας, υιοθετούνται μεταβατικές διατάξεις μέχρι την 31 Δεκεμβρίου 2025, αφού η ημερομηνία αυτή τέθηκε ως η καταληκτική ημερομηνία για συμμόρφωση των όσων δεν έχουν υποβάλει μέχρι σήμερα το αίτημα μη επιβολής ΦΠΑ στα ενοίκια.
Βεβαίως, μετά την 1.1.2026 η παγίδα παραμένει. Για τούτο, δρομολογούνται διεργασίες προς τροποποίηση της νομοθεσίας ώστε να γίνει μετατροπή του OPT OUT σε OPT IN. Δηλαδή, τα ενοίκια να εξαιρούνται του ΦΠΑ αλλά όποιος επιθυμεί να πάρει το κίνητρο της νομοθεσίας, να επιλέγει ο ίδιος την φορολόγηση των ενοικίων (με τις ίδιες προϋποθέσεις για τη χρήση του ακινήτου και της φορολογικής ουδετερότητας). Με αυτό τον τρόπο, αποφεύγεται η φορολογική ΠΑΓΙΔΑ και το κίνητρο είναι καθαρά επιλογή του φορολογούμενου / ιδιοκτήτη. Το δε κράτος δεν έχει τίποτε να χάσει από την ρύθμιση αυτή αντιθέτως θα μπορεί να ελέγχει καλύτερα όλους αυτούς που θα επιλέγουν το κίνητρο αυτό.
Σε μια εποχή όπου συζητούμε για φορολογική μεταρρύθμιση, ας κάνουμε την αρχή με το να διορθώσουμε τα της καθημερινότητας μας και οτιδήποτε στρεβλώνει την επιχειρηματικότητα!
Θέλουμε φορολογικά κίνητρα στον τόπο μας και όχι φορολογικές παγίδες!
